하자정의란?

　　1. “습윤 환경”이라 함은 외기에 직접 접촉하는 벽체 및 슬래브, 지하옹벽, 피트(Pit)와 그 밖에 빗물 및 지하수 등의 물이 접촉하는
　　부위의 구조물을 말한다.

　　2. “건조 환경”이라 함은 제1호의 습윤 환경이 아닌 부위의 구조물을 말한다.

　　3. “미 시공 하자”라 함은 「주택법」 제22조에 따른 설계도서 작성기준과 해당 설계도서에 따른 시공기준에 따라 공동주택의
　　내력구조별 또는 시설공사별로 구분되는 어느 공종이 시공되지 아니하여 그 건축물 또는 시설물이 안전상/기능상 또는
　　미관상의 지장을 초래하는 것을 말한다.

　　4. “변경시공 하자”라 함은 건축물 또는 시설물(설치?시공하는 제품을 포함한다)이 다음 각 목에 해당하여 그 건축물 또는
　　시설물의 안전상?기능상 또는 미관상 지장을 초래할 정도의 하자를 말한다.

　　가. 설계도서에 명기된 규격?성능 및 재질에 미달하는 경우

　　나. 설계도서와 다른 저급자재 등으로 시공된 경우

　　다. 끝마무리를 제대로 안하여 불완전한 상태로 시공한 경우

　 균열

　　① 콘크리트 허용균열 폭(외벽의 경우 0.3mm)이상일 경우 하자로 판정한다.

　　② 제1항에 따른 하자 판단의 세부기준은 별표 1과 같다. 다만, 허용균열 폭 미만인 경우에도 누수가 있거나 철근이 배근된 위치에서
　　발견된 경우 하자로 판정한다.

　 누수 

　　① 건축물 및 시설물에서 발생하는 누수는 방수공사 부위, 비 방수공사 부위, 외부창호 부위로 구분한다.

　　② 제1항에 따른 누수하자 판단의 세부기준은 별표 2와 같다.

　 결로

　　법령 등 기준에 따라 작성된 설계도서에 적합하게 시공되지 아니한 경우 하자로 판정한다.
　　다만, 비단열공간 또는 입주자가 임의로 설치한 시설물 결로는 하자에서 제외한다.

　 주방 싱크대의 하부 및 배면 벽체 마감 미 시공

　　 건축물의 설계도서(실내재료 마감표, 싱크대 하부의 상세도면, 시방서등)에 별도로 마감재가 표기되어 있는데도 불구하고
　　미시공한 경우 하자로 판정한다. 다만, 설계도서에 별도로 표기되어 있지 않은 경우 하자가 아닌 것으로 판정한다.

　 욕실문턱 높이

　　다음과 같은 기준으로 하자를 판정한다.

　　1. 욕실 단 높이가 설계도면과 상이하게 시공된 경우: 설계도면에 표기된 문턱의 단차와 비교해서 배수구에서 문턱까지
　　직선거리의 물매 1/100를 고려한 값보다 미달한 경우 하자로 판정한다.

　　2. 욕실 단 높이가 설계도면과 일치하게 시공된 경우: 슬리퍼가 욕실 문하부에 걸린다 하더라도 하자가 아닌 것으로 판정한다.

　 조경수 고사

　　수관부분 가지가 2/3 이상 고사된 조경수는 하자로 판정한다.
　　다만, 유지관리 소홀로 인한 고사 및 인위적으로 훼손된 조경수라는 점이 입증되는 경우 하자에서 제외한다.

　 미 시공, 변경시공

　　적법한 설계 변경 절차를 마친 사용검사 도면(준공도면)을 기준으로 하되, 내장 및 외장 재료의 품질이 사업계획 승인 당시의
　　재료 미만일 경우 하자로 판정한다. 다만, 사업계획 승인 당시에 없는 재료에 대해서는 착공도서를 기준으로 한다.

　 조경수 뿌리분의 결속재료 미 제거

　　고사되지 않은 조경 수목의 뿌리 분 결속재료를 제거하지 않은 것은 하자가 아닌 것으로 판정한다.
　　다만, 지표면에 노출되어 있는 뿌리분에 한해서 노출된 결속재료를 제거하지 않은 경우 하자로 판정한다.

　 폼 타이핀 미 제거

　　폼 타이핀 돌출부를 제거하지 않거나 구멍에 충진 미흡한 경우 하자로 판정한다.

　 철근노출

　　노출된 철근을 방치할 경우 콘크리트가 탈락되거나 균열이 확대·악화될 수 있으므로 철근이 노출되면 하자로 판정한다.

　 트렌치의 미 시공 및 변경시공

　　 설계도서에 시공하도록 표기되어 있으나 시공하지 아니하여 물 넘침 등 기능상 지장을 초래하는 경우 미 시공 하자로 판정한다.

　　② 설계도서에 표기된 트렌치의 폭과 실제 달리 시공한 경우 변경 시공 하자로 판정한다.
　　다만, 트렌치의 깊이가 설계도서와 상이하더라도 바닥물매, 배수로 길이 등을 고려하여 시공한 경우에는 기능상 특별한 문제가
　　없으면 하자가 아닌 것으로 판정한다.

　 목재 문 상/하부의 마구리면 미시공

　　물을 사용하는 욕실과 세탁실, 샤워실과 같은 곳에 설치된 문짝 상·하부의 마구리면에 래핑지 또는 조합페인트 등으로
　　마감하지 않은 문짝의 경우 하자로 판정한다. 다만, 물을 사용하지 않는 공간은 부식될 여지가 없으므로 하자가 아닌 것으로 판정한다.

　 배수물매 불량

　　① 물고임이 심한 부위 및 역 물매가 형성된 경우 하자로 판정한다.

　　② 설계도면에 배수물매가 표기되지 않았다 하더라도 강우에 노출되는 옥외바닥이나 트렌치 등에 물이 고이는 경우 하자로 판정한다.
　　다만, 부분적으로 발생되어 사용상 지장을 초래하지 않을 정도의 소량의 물고임 및 옥내에서 설계 당시부터 배수 물매가
　　고려되지 않은 경우 하자가 아닌 것으로 판정한다.

　 관통부의 마감불량 시공

▲ 처음으로

　　간 방화구획은 화재 확산 방지는 물론 소음, 악취 등의 전달 방지를 위해서도 반드시 구획되어야 하는 부분이므로,
　　밀실하게 채워지지 않은 경우 하자로 판정한다.

　 창문틀 주위의 충진 불량

　　창문틀 주위의 충진 불량으로 단열 및 방풍 등의 기능에 지장을 초래하는 경우 하자로 판정한다.

　 바닥 신축줄눈의 미 시공 및 변경시공

　　 ① 설계도서에 표기되어 있으나 시공하지 않는 경우 미 시공 하자로 판정한다.

　　② 신축줄눈의 폭, 깊이 및 간격을 설계도서와 다른 기준으로 시공한 경우 변경시공 하자로 판정한다.
　　다만, 설계도서와 상이하더라도 다음과 같이 시공되고, 기능상 특별히 지장을 초래하지 않는 경우 하자가 아닌 것으로 판정한다.

　　③ 제1항 및 제2항에 따른 하자 판단의 세부기준은 별표 3과 같다.

　 벽체타일의 들뜸 및 균열

　　① 타일이 들뜨거나 균열이 발생된 경우는 하자로 판정한다.

　　② 타일 뒷 채움이 부족할 경우 타일의 접착강도 시험을 실시하여 하자여부를 판단하며 접착강도가
　　4㎏f/㎠(39.2N/㎠) 미만인 경우 하자로 판정한다.

　 스프링클러 헤드 설치불량

　　소방방재청의 스프링클러 설비의 화재안전기준(NFSC 103)의 준수 여부를 확인하여, 준수하지 않은 경우 하자로 판정한다.

　 2중 천정 내 조명기구의 접속배선 불량

　　① 2중 천장 내에서 옥내배선은 산업통상자원부장관이 고시한 「전기설비기술기준」의 준수여부를 확인하여
　　이를 준수하지 않은 경우 하자로 판정할 수 있다.

　　② 2중 천장 내에서 옥내배선으로부터 분기하여 조명기구에 접속하는 배선중 배선 길이가 30cm를 초과하고 있으나,
　　케이블배선, 금속제전선관(점검할 수 없는 장소는 2종 금속제 가요전선관에 한한다) 및 합성수지관으로 설치하지 않은 것은
　　하자로 판정한다. 다만, 옥내배선과의 분기점 또는아웃렛박스에서 기구전원 인입부분에 이르는 배선의 길이가 30cm 이하이면서
　　배선이 직접 조영재료에 접촉될 우려가 없는 경우 하자가 아닌 것으로 판정한다.

　 세대 환풍기 불량

　　① 환풍기 류 규격오류, 작동/기능불량, 부착접지/결선불량으로 구분하여 하자로 판정한다.

　　② 제1항에 따른 하자 판단의 세부기준은 별표 4와 같다.

　 위생기구 고정 불량 및 탈락

　　① 위생기구 류 파손, 들뜸/탈락, 기능불량/부착/접지불량으로 구분하여 하자로 판정한다.

　　② 제1항에 따른 하자 판단의 세부기준은 별표 5와 같다.

　 조명기구 불량

　　① 조명기구 류 규격오류, 작동/기능불량, 들뜸/탈락, 부착접지/결선불량으로 구분하여 하자로 판정한다.

　　② 제1항에 따른 하자 판단의 세부기준은 별표 6과 같다.

　 세대 인터폰 불량

　　① 인터폰 류 규격오류, 작동/기능불량, 부착접지/결선불량으로 구분하여 하자로 판정한다.

　　② 제1항에 따른 하자 판단의 세부기준은 별표 7과 같다.

　 조경수 식재의 불일치

　　적법한 절차를 거친 사용검사 도면(준공도면)과 현재 식재된 조경수의 규격과 수종이 일치하지 않는 경우 하자로 판정한다.
　　다만, 공사 당시의 작업지시서 등 적법 절차에 의한 대체 식재의 경우 설계도면에 표기된 총 금액을 산정하여 초과되는 경우
　　하자가 아닌 것으로 판정한다.

　 식재된 조경수의 준공도면 규격 미달

　　사용검사 도면에 표기된 조경수의 규격을 기준으로 수종별로 10%를 초과하는 경우, 허용오차에도 불구하고 규격 미달의 수목이
　　각 수종별, 규격별 총 수량의 20%를 초과하는 경우 하자로 판정한다. 다만, 수형과 지엽 등이 지극히 우량하거나 식재지 및
　　주변 여건에 조화될 수 있다고 판단되는 것은 하자가 아닌 것으로 판정한다.

　 자연재해에 의한 조경수 피해

　　시공자의 재해방지노력에도 불구하고 불가항력적인 자연재해가 발생했을 때,
　　객관적인 자료(사용검사 도면, 하자보수 내용, 사진 또는 비디오 테입 등)에 의하여 자연재해가 입증되는 경우
　　하자가 아닌 것으로 판정한다.

▲ 처음으로

　 균열 조사

▲ 처음으로

　　① 균열의 조사방법은 조사대상 전체에 대하여 원거리 조사 등을 통해 현황조사를 실시하며, 접근이 용이한 각 동 저층부분(1~2층)에
　　대해서는 외벽부에 대한 미세균열의 유해성을 정밀히 파악하고, 수량산출의 근거 마련을 위해 근접조사를 실시한다.

　　② 제1항에 따른 조사방법의 세부기준은 별표 8과 같다.

　 누수 조사

　　② 제1항에 따른 조사방법의 세부기준은 별표 9와 같다.

　 주방싱크대 주위마감 조사

　　주방 싱크대 하부 걸레받이 제거 후 싱크대 하부 및 배면 벽체마감 시공 여부를 조사한다.

　 욕실문턱 높이 조사

　　 욕실의 바닥과 거실의 바닥 단차를 줄자 등으로 실측한다. 또한, 필요한 경우 욕실의 바닥 물매를 레벨측정기 등을 통하여 조사한다.

　 고경수 고사 조사

　　 고사목 및 수관부분 가지의 약 2/3 이상이 고사된 조경수를 파악하여 관리주체가 사업주체 등에게 보수 청구한 문서 등을 조사한다.

　 조경수 뿌리분의 결속재료 제거 조사

　　 뿌리 분 결속재료가 분해되는 재료로 식재되었는지 여부를 확인하고, 분해되지 않는 재료로 식재된 조경수 고사에 직접적으로
　　 기여했는지 여부와 뿌리 분 결속재료가 지표면에 노출되어 있는지 여부를 조사한다.

　 미 시공, 변경시공 조사

　　 사업계획 승인, 착공, 사용검사 또는 사용승인 시의 설계도서(도면, 시방서 등) 및 감리서류, 설계변경서류 등을 검토한 후
　　 현재 시공 상태와 비교하여 조사한다.

　 폼 타이핀 제거여부 조사

　　 ① 출입이 용이한 공간은 전수조사, 출입이 용이하지 않거나 현실적으로 조사가 어려운 부분은 당사자들이 협의한 기준으로 조사한다.

　　 ② 제1항에 따른 조사방법의 세부기준은 별표 10과 같다.

　 철근노출 조사

　　 철근 노출이 육안으로 드러난 경우는 육안조사를 하고, 고층 아파트와 같이 육안조사가 불가능한 부위는 망원경, 고배율 카메라 등을
　　 이용하여 조사한다.

　 트렌치의 미 시공 및 변경시공 조사

　　 설계도서에 표기된 배수 트렌치 위치 및 규격에 대하여 설치상태 확인 및 줄자를 이용하여 실제 설치된 트렌치의 규격 등을 조사한다.

　 목재 문 상/하부의 마구리면 미 시공 조사

　　 세대 목문 상/하부의 마구리에 대하여 육안으로 확인하거나 육안 확인이 어려운 경우 반사경(거울)을 이용하여
　　 마감재 시공 여부를조사한다.

　 배수물매의 불량 조사

　　 ① 지하주차장 트렌치는 이물질이 제거되도록 청소를 시행한 후 물을 흘려보내고 상당한 시간이 경과한 다음 물이 고이는
　　 높이를 줄자로 실측하여 조사한다.

　　 ② 옥상바닥의 경우는 비가 온 후 자연적으로 물이 빠진 다음 물고임 높이를 줄자로 실측한다.

　　 ③ 지하주차장 바닥의 경우는 소방호스로 물을 뿌리거나 레벨측량기를 이용하여 바닥의 높낮이를 측정한다.

　 관통부분 마감불량 조사

▲ 처음으로

　　 육안조사를 통하여 충진 및 내화성능이 있는지 여부를 조사한다.

　 창문틀 주위의 충진 불량 조사

　　 문틀 또는 창틀 주변의 마감재 제거 후 충진 여부를 육안으로 조사한다.

　 바닥 신축줄눈의 미 시공 및 변경시공 조사

　　 신축줄눈이 설치되었는지 여부를 육안으로 확인하고, 신축줄눈의 간격 및 깊이 등에 대하여 조사한다.

　 벽체타일의 들뜸 및 균열 조사

　　 ① 타일 들뜸은 두들김 검사로 조사한다.

　　 ② 타일 균열은 육안으로 조사한다.

　　 ③ 뒤채움 부족으로 인한 타일 접착력 저하 여부는 건축공사 표준시방서와 LH 전문시방서 기준과 같이 타일의 접착강도 시험을 한다.

　 스프링클러 헤드 설치불량 조사

　　 소방방재청의 스프링클러 설비 해설서의 내용을 참조하여 스프링클러 헤드와 천장과의 이격거리 및 살수 반경에 장애물이 있는지
　　 여부를 육안으로 확인하고 줄자 등으로 실측하여 화재안전기준(NFSC 103)의 준수 여부를 조사한다.

　 2중 천정 내 조명기구 접속배선 불량 조사

　　 각 천장 내부에 설치된 전선관이 케이블배선인지, 금속제가요전선관, 피복전선관인지 확인하고, 피복전선관인 경우에는
　　 배선길이와 조영재료와의 접촉여부를 조사한다.

　 세대 환풍기 불량 조사

　　 설치된 환풍기의 사양이 설계도서와 일치하는지 여부, 환풍기 및 댐퍼의 작동 상태, 환풍기와 배기구 및 배기 덕트 연결 상태를
　　 조사하고, 환풍기 배선의 연결 상태를 확인하여 접속 불량 여부를 조사한다.

　 위생기구 고정 불량 및 탈락 조사

　　 위생기구의 파손, 처짐 등의 상태, 위생기구와 배관과의 연결 상태, 누수여부 및 누수흔적 상태를 육안으로 확인하고,
　　 위생기구의 탈락, 고정 불량 등의 상태를 흔들어 조사한다.

　 조명기구 불량 조사

　　 ① 조명기구 류 설치상태(탈락, 파손여부)와 설치부위(연기, 스파크 등으로 인한 흔적)를 육안으로 조사한다.

　　 ② 조명기구 류 작동상태를 확인한다(점등불량, 미 점등 여부 / 점등 시 소음, 타는 냄새, 연기, 스파크 발생 여부).

　　 ③ 점등불량, 미점등시 조명기구 류 및 스위치 배선의 연결 상태를 확인하여 접속불량 여부를 조사한다.

　 세대 인터폰 불량 조사

　　 설계도서와 일치여부, 인터폰의 작동 및 통화상태, 기기 고장 여부를 조사하고, 인터폰 배선의 연결 상태를 확인하여
　　 접속불량 여부를 조사한다.

　 조경수 식재 불일치 조사

　　 줄자, 측량기 등을 이용하여 사용검사도면(준공도면) 기준의 조경수 규격, 수량과 현재 식재된 조경수의 규격 및 수량을
　　 파악하여 비교하여 검토한다.

　 식재된 수목이 준공도면 규격미달 조사

　　 ① 흉고 직경과 근원 직경, 수고로 구분하여 조사한다.

　　 ② 제1항에 따른 조사방법의 세부기준은 별표 11과 같다.

　 자연재해에 의한 조경 수목의 피해 조사

　　 관리주체 및 사업주체로부터 입증자료를 제출받아 자연 재해의 정도를 조사한다(기상청, 언론보도, 비디오 테입 등).

균열하자 조사기준

구 분

조사내용

시공상태확인

- 서류에 의해 확인되는 내용과 실제 시공 상태가 일치하는지, 시공이 잘못되지 않았는지 육안으로 확인

- 방수층의 손상, 파손 여부, 이물질 존재 여부 등을 확인

- 창호의 수밀 성 : 창호가 밀실하게 닫쳐지는 지 여부

- 창호의 배수 성 : 배수 홀의 위치 및 규격

- 창호 내?외 부 둘레의 실링(코킹) 재료의 결함 및 밀실 시공 여부

- 창호의 수평, 수직 시공 여부(측정기구 사용)

사용/유지관리상의
부적절 여부

- 중량물의 설치 이동 및 추가공사 흔적이 있는 경우, 준공 후 입주자 주관으로 추가공사 시행 여부를 조사 확인

- 방수부위가 당초 예정된 용도 및 기능 이외로 사용되는지 여부 확인

- 부적절한 사용 및 관리의 흔적이 있는지 여부 확인 : 드레인 막힘에 의한 넘침, 비 방수 부위의 물청소, 우천 시 창호개방, 파손 등

외부창호부위

- 외부에 면한 창호의 내부면 주위에 물이 남아있거나 흔적이 있는 경우

구 분

부 위

출입이 용이한 공간

엘리베이터 샤프트 및 EPS실, 공용 PD, AD 등

출입이 용이하지 않는 공간

세대 PD 및 AD 등

구 분

조사방법

흉고직경

- 지표면으로부터 1.2m 높이의 수간 직경을 줄자 등으로 실측치수

- 둘 이상으로 줄기가 갈라진 수목의 경우에는 각각 흉고 직경을 합한 값의 70%가 최대 당해 수목의 흉고 직경보다 클 경우는 이를 채택하며, 작을 때에는 각각의 흉고 직경 중 최대치수

근원직경

- 지표면과 접하는 줄기의 직경을 줄자 등으로 실측치수

- 측정 부위가 원형이 아닌 경우 최대치와 최소치를 합하여 평균한 치수

수 고

- 지표에서 수목 정상부까지의 수직거리를 전용자 등으로 실측치수

▲ 처음으로

* 실시기관 : 정밀안전진단(안전진단전문기관), 정밀점검/정기점검(안전진단전문기관, 유지관리업자, 관리주체)

* 취약시설물 : D, E급