주택관리업자및사업자선정지침

주택관리업자 및 사업자 선정지침(해설포함)

① 의무관리대상 공동주택에서 동 지침에 따라 주택관리업자 및 사업자를 선정하지 아니하는 경우에는, 「주택법」제101조제3항제7의2 “제43조제7항 또는 제45조제5항을 위반하여 주택관리업자 또는 사업자를 선정한 자”에 해당되어 5백만원 이하의 과태료가 부과됩니다.   ② 동 지침에 위배되는 내용이 관리규약에 규정된 경우에는 동 지침을 적용하여야 합니다.

국토해양부 고시 제2010 - 445호(제정 2010.07.06)

국토해양부 고시 제2012 - 600호(개정 2012.09.11)

국토해양부 고시 제2012 - 885호(개정 2012.12.12)

국토교통부 고시 제2013 - 56호(개정 2013.04.12)

국토교통부 고시 제2013 - 356호(개정 2013.06.28)

국토교통부 고시 제2013 - 854호(개정 2013.12.23)

국토교통부 고시 제2014 - 216호(개정 2014.04.29)

국토교통부 고시 제2014 - 393호(개정 2014.06.30)

국토교통부 고시 제2015 - 322호(개정 2015.05.26)

국토교통부 고시 제2015 - 784호(개정 2015.11.16)

국토교통부 고시 제2016 - 636호(개정 2016.09.29)

국토교통부 고시 제2016 - 943호(개정 2016.12.30)

 

제1장 총칙

제1조(목적) 이 지침은「공동주택관리법 시행령」제5조제2항제1호에 따른 주택관리업자 선정과 제25조에 따른 사업자 선정 및 제5조제1항에 따른 전자입찰 방식에 관하여 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정하는 것을 목적으로 한다.

제2조(적용대상) ① 이 지침은 「공동주택관리법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제2조에 따른 의무관리대상 공동주택에서 다음 각 호에 해당하는 경우에 적용한다.

1. 영 제5조제2항제1호에 따라 입주자대표회의가 주택관리업자를 선정하는 경우

2. 영 제25조에 따라 입주자대표회의 또는 관리주체가 공사 및 용역 등 사업자를 선정하는 경우

② 「공동주택관리법」(이하 "법"이라 한다) 제11조제1항에 따른 사업주체 관리기간 중 제1항제2호에 따라 사업자를 선정할 때에는 동 지침에서 정하고 있는 입주자대표회의의 역할을 사업주체가 대신하는 것으로 적용한다.

☞ 제2조제2항 : 기존 유권해석과 동일한 내용을 명문화한 규정임   주택법 제43조에 따라 의무관리대상 공동주택을 건설한 “사업주체”는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 “관리주체”로서 그 공동주택을 관리하여야 합니다.   동 지침의 위임 근거인 「주택법 시행령」 제52조제4항에 따른 주택관리업자 선정의 주체는 “입주자대표회의”이며, 동 시행령 제55조의4에 따른 “관리비등”의 집행을 위한 사업자 선정의 주체는 “관리주체 또는 입주자대표회의”입니다. 즉, “①입주자대표회의가 주택관리업자를 선정”하는 경우와 “②관리주체 또는 입주자대표회의가 사업자를 선정하는 경우”에 동 지침이 적용됩니다.   따라서, “관리주체가 주택관리업자를 선정하는 경우”는 동 지침 적용대상이 아니므로, 사업주체 관리기간 중 관리주체인 사업주체는 수의계약으로 “주택관리업자”를 선정할 수 있습니다만, 관리비등의 집행을 위한 “사업자”를 선정하는 경우에는 동 지침을 적용하여 사업자를 선정해야 합니다.   * 사업주체 관리기간 중 사업주체가 주택관리업자를 선정하여 공동주택을 관리하였더라도, 관리의 책임은 관리주체인 사업주체에 귀속됨   아울러, 사업주체 관리기간에는 입주자대표회의가 구성되지 않았을 것이므로, 사업주체가 입찰공고 내용 등을 결정하여 동 지침에 따른 경쟁입찰의 방법으로 사업자를 선정하는 것이 적합합니다.

제3조(전자입찰시스템) ① 영 제5조제1항에 따라 전자입찰방식으로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 전자입찰시스템을 이용한다.

1. 법 제88조제1항에 따른 공동주택관리정보시스템(http://www.k-apt.go.kr을 말한다. 이하 "공동주택관리정보시스템"이라 한다)에서 제공하는 전자입찰시스템(낙찰의 방법 중 제7조제1항제2호 또는 제3호의 경우에 한한다)

2. 「전자조달의 이용 및 촉진에 관한 법률」에 따른 전자입찰시스템

3. 민간이 운영하는 전자입찰시스템

② 제1항제2호 및 제3호의 전자입찰시스템을 이용할 때에는 해당 시스템의 매뉴얼 등에 따른다.

③ 제1항의 규정에도 불구하고 제4조제3항에 따른 수의계약이나 제7조제1항제1호에 따른 적격심사제로 주택관리업자 및 사업자를 선정하는 경우에는 전자입찰방식으로 선정하지 아니할 수 있다.

④ 입찰업체가 제1항에 따른 전자입찰시스템을 이용하기 위해서는 사전에 전자입찰시스템에 업체정보를 입력하고 공인인증서를 등록하여야 하며, 입찰에 참여할 때마다 등록된 공인인증서를 사용하여야 한다. 다만, 해당 전자입찰시스템에 공인인증서를 대체할 인증수단이 있는 경우에는 그에 따른다.

제4조(입찰의 방법) ① 제2조에 따라 주택관리업자 및 사업자를 선정할 때에는 경쟁입찰을 하여야 한다.

② 제1항에 따른 경쟁입찰의 종류 및 방법은 [별표 1]과 같다.

③ 제1항에도 불구하고 [별표 2]에 해당하는 경우에는 수의계약을 할 수 있다.

☞ 제4조제3항   [별표 2]에 해당하는 경우라 하더라도 보험계약을 하는 경우나 공산품을 구입하는 경우 등 경쟁입찰이 가능한 경우에는 발주처인 공동주택의 판단에 따라 수의계약이 아닌 경쟁입찰의 방법을 통해 사업자를 선정할 수 있습니다.

제5조(입찰의 성립) ① 일반경쟁입찰과 지명경쟁입찰은 2인 이상의 유효한 입찰로 성립하며, 제한경쟁입찰은 3인 이상의 유효한 입찰로 성립한다.

☞ 제5조제1항   입찰의 성립은 단순히 “입찰 참가자의 수”로 헤아리는 것이 아니라, [별표 3]에서 규정하고 있는 입찰의 무효에 해당하지 않는 “유효한 입찰의 수”로 헤아리는 것입니다.

② 입주자대표회의와 관리주체는 경쟁입찰 시 협의에 의한 선정, 우선협상대상자의 선정 또는 이와 유사한 방법을 적용하여서는 아니 된다.

제6조(입찰의 무효) ① 하자가 있는 입찰은 무효로 하며, 무효로 하는 입찰은 [별표 3]과 같다.

② 입주자대표회의 또는 관리주체는 제1항에 따라 무효로 하는 입찰이 있는 경우에는 해당 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알려야 한다.

☞ 제6조제2항   입찰 무효의 이유를 알리는 방법에 대하여 특별히 정하고 있는 방법은 없습니다. 따라서, 발주처인 공동주택에서 ‘전화‧문자‧팩스‧서신’ 등의 방법 중 해당 입찰자에게 입찰 무효의 이유를 알리는 방법에 대한 사항을 정하여 공고하고, 공고내용에 따라 입찰 무효의 이유를 알리면 됩니다.

제7조(낙찰의 방법) ① 낙찰의 방법은 다음 각 호와 같다.

1. 적격심사제 : [별표 4] 또는 [별표 5], [별표 6]의 평가기준에 따라 최고점을 받은 자를 낙찰자로 선정하는 방식

2. 최저낙찰제 : 최저가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식

3. 최고낙찰제 : 최고가격으로 입찰한 자를 낙찰자로 선정하는 방식

② 낙찰의 방법은 입주자대표회의 의결을 거쳐 [별표 7]에 따라 적격심사제 또는 최저(최고)낙찰제를 적용할 수 있다. 다만, 관리규약에서 따로 정하는 금액 이상의 공사 또는 용역의 사업자는 입주민 투표(전자적 방법을 포함한다)로 정할 수 있다.

③ 적격심사제에서 최고점을 받은 자가 2인 이상인 경우에는 최저(최고)가격을 기준으로 낙찰자를 결정하고, 최저(최고)가격도 동일한 경우에는 추첨으로 낙찰자를 결정한다.